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专家分析:海南限购升级,未来楼市如何走,详细攻略

2018-4-23 07:22编辑:杨慧 阅读(3126)

摘要:   3月30号海南出了全国最严厉的调控政策,五年限售+五年社保+70%首付。  整个朋友圈都刷爆了,大家都纷纷问对这些调控政策,我有什么看法?其实对于进一步的调控,有在我们之前预测的范围之内,但是没有想到纵度 ...
  3月30号海南出了全国最严厉的调控政策,五年限售+五年社保+70%首付。

  整个朋友圈都刷爆了,大家都纷纷问对这些调控政策,我有什么看法?其实对于进一步的调控,有在我们之前预测的范围之内,但是没有想到纵度上,不是横度上。不管怎么样,大家不要把政策调控想复杂了,对任何一项政策的调整,说明这些地方房市还是过热,本质就是为了调节需求和供给。

  政府正向宽松政策,本质说明市场:供大于需

  政府反向收紧政策,本质说明市场:供小于需

  对于海南这次政策调控加紧,很多人都觉得海南的房价可能立马就会进入冰冻期,或房价会降下去!

  其实我个人没有这么悲观,也认为这个逻辑是有一点问题的。

    但是这一调控确实让海南完全已经失去短期(3年)投资价值,为什么这么看。

  1、购买准入资金门槛

  海南全省从2016年到2017年同比增长了56.47%,目前整个海南均价12490;

  海口从2016年到2017年同比增长了82%,目前海口整体均价16300;

  三亚从2016年到2017年房价同比增长了54.48%,三亚目前均价30544。

  从去年9月29日,海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限制令,要求全省各县市自即日起停止批准报建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。

  这里不仅房子的单价的门槛拉高了,可购买户型面积大小的门槛也拉高了。

  按照目前海南剩余户型面积和单价来算,比如买一套60平左右的房子,门槛总价就要70万起。

  加上3月30号出来的纵向调控新政策,凡是在3月30后之后,外地的购房者,首付比例不得低于70%基本相当于要全款,这对于普通炒房者或薪资家庭来说,门槛就更高了,基本把其挡在门外。

  2、限售门槛

  限售令的威慑力就在于逐渐使短期炒房的获利模式彻底被瓦解,不再让这种急功近利的思维在整个楼市里蔓延。

  大家都知道买新房,从签订房屋购买合同,到拿预售证,就要1至2年,现在限售就是5年,也就是说买新房到卖最少需要7年,这对于普通投资客而言,转手的时间与过去相比就显得相当漫长了。

  大多数投资客都是通过银行贷款购置房产,现在利率上调,每年都需要缴纳高额的贷款利息。

  如果投资了,房价不上涨甚至涨慢了都不行,更可况2016~2017年已经疯涨了一轮。

  5年限售是极度限制资金的流动性,对于这个短期投资是致命,风险极高,几乎短期投资客都会望而止步。

  3、双向政策门槛

  现在是在需求端和供给端双管齐下,都加强严格管控。

  需求端门槛:贷款门槛(外地人购买贷款比例最少70%)、限制部分贷款(第3套不给予贷款)、限制买卖年限(拿到证5年内禁止买卖)、限制买卖套数(外地人一家庭1套)、部分区域要求社保。

  供给端门槛:限制预售证发放(封顶预售)、限制土地报建、限制土地审批、限制备案后6个月内不得调高备案价格,对违反商品住宅价格备案管理制度的,没有预售证预售,查到依法依规严肃查处。

  在这种强强管控的背后,主要还是因为有庞大的购房需求。之前房价越调越高的背后是供需严重失衡导致,在这一轮强政策下,是很难再很大的价格起伏了,想让其下跌也是极其困难的。

  总结:想盲目跟风买房赚钱的机会,已经一去不复返,还想走短期投资炒房这条路,也已经基本行不同,现在是进入难,退出也难。



  2、房价越调越高的背后是供需严重失衡导致,这轮的调控我对海南未来一段时间房价走势,并没有那么悲观。

  1、社保提升至5年,房价会跌?

  原有政策中,对于限购地区,包括海口、三亚、琼海的局部地区,以及五指山、保亭、琼中、白沙等中部县市的全境,调控政策在纵向上加深了,由之前的社保2年升级为5年,外地贷款比例升为70%,这一点对以上全限购的区域的影响肯定是比较大的。

  其实2年的时间,从市场的数据情况了解到,大多人半刚需性人群(纯养老、候鸟一族)还是可以接受的。

  据我了解之前有很多人为了买到这几个限购区域的房子,与开发商签订了2年私下合同,把房款交给了开发商,由开发商帮助交2年社保或个税,2年以后再签正式合同,由于这样的潜在需求的存在,造成了需求供给极其不平衡,价格轮盘上涨。

  但是这次调控加码提高到5年以后,我相信部分人对未来开发商对自己利益保障顾虑会更多一些。

  这些限购地区成交量肯定会比之前下降很多,但是价格的走势会比较稳健,毕竟目前还是1个供给,3个需求这个错差。

  5年社保只对之前限购的区域,其它城市比如澄迈、临高、文昌、陵水等这些依然不受任何影响,不需要社保及个税,可以随便购买。

  2、限售提升至5年,房价会跌吗?

  3月30号纵向新政策调控,从原来2年提高到了5年,但是市场数据事实证明,就算是首套房限售5年,海口、三亚、陵水、琼海、万宁等区域的房价依然是上涨的。

  有人说量跌了,那是肯定跌的,道理很简单之前,都库存量不断在消耗,新的供给都没有了,成交量肯定是减少。

  刚才也提到,2年的限购社保,大家为了买到自己如意的区域,都挤破头想办法往里面钻,可以很多人来海南买房越来越看重兼顾长期的投资价值,这跟消费升级,人们对美好生活的追求有很大的关系,海南旅居已经不仅仅是一个纯粹的投资行为,更多的是度假、养老兼顾投资。

  最重要的还是这些核心城市区域,也根本没有什么新的房源供给,影响也是微乎极微。

  3、贷款比例上调70%,房价会跌?

  外地人在海南购房,首付比例不得低于70%,据我所知道的一线信息,海南目前能够接受贷款的项目,基本不多,大多数都要求全款支付,只有部分卖不动的项目,开发商才会超微放松一些购买门槛,允许贷款。

  因此提高贷款比例的影响绝对没有大家想象中的那么大,更不会瞬间让供给需求失调,导致房价下调。

  3、中长期来看海南的潜力还是非常大

  之前反复说过,房价的涨跌,眼前:跟库存需求供给量和国家政策息息相关;前期:跟货币政策、银行利率、通货膨胀;中期:跟土地供给平衡关系;后期:跟人口流入趋势息息相关。

  进入求“质”时代的海南,未来人口的流量会倍增

  经过多年的发展以及2017年的大调整,海南旅居市场已经从粗放规划式发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主的时代,转变进入追求品质时代。

  从2017年8月份继续落实“两个暂停”政策开始,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,到全面限制100平方米小户型建设,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,加强生态资源保护等。

  去年这一系列的政策密集出台,透露出海南政府对房地产一支独大的重视,对海南的生态环境保护和提高开发的品质基础配套设施的建设,提出了更高的要求。

  随着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍,以及全球整体健康理念的革命性影响,人们对健康养生养体的需求成为继温饱需求之后,消费升级肯定是市场主流趋势和时代发展热点,也是旅游休闲度假的核心市场,海南的这一系列的改革,只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。

  4、期待建设30周年,政府进一步把海南国际旅游岛推向世界

  会不会在利好政策来临之前,防止外来流量的大进入,房价过快上涨,提前打的政策补丁呢???

  如果在未来20天内,海南真的在建省30周年之际,迎来重大的政策的改革,那未来5年建成真正的国际旅游岛之定位和价值肯定会再凸显,期待建设30周年,政府把海南国际旅游岛推向世界,百花齐放。
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