40个城市的地价已经连续5个月下降低温是补充仓库的好机会


2019-12-03 11:34 | 李大东 | 来源:新京报

原标题:40个城市的地价率连续5个月下降。低温是补充库存的好时机吗?

在过去的11月份,虽然土地市场的交易量仍在上升,但交易价格和溢价明显较低。11月,40个典型城市的土地交易溢价为12.3%,已连续5个月下降。土地拍卖市场持续降温,底价交易成为主流,成交频繁,房屋企业不愿意拿走土地。业内人士认为,土地市场的降温趋势在短期内很难改变,但现在是为财力雄厚、融资成本较低的住宅企业补充头寸的好时机。

11月上海、广州土地溢价率均为0%

11月,地价没有改善,土地交易溢价连续5个月下降。12月2日,上海一居房地产研究所发布《2019年11月40城土地市场报告》(简称“报告”)显示,11月份,40个典型城市的土地交易溢价为12.3%,较10月份下降2%。

荆州、武汉、重庆、Xi安和宁波是土地交易的前五名城市,地价分别为49%、44%、34%、24%和23%。在一线城市中,仅深圳就有相对较高的16%的保险费率,北京只有3%,上海和广州都是0%。

对此,易居研究所研究员王若琛认为,深圳房价上涨与调整豪华住宅房产税后市场预期的一定变化有关,这明显高于其他三个一线城市。

即便如此,深圳土地市场在11月还是很冷。与深圳6月份的“史诗”乡土电影相比,深圳今年的第二部乡土电影戏剧于11月22日落幕。在起拍价为131.67亿元的6块地块中,1块后来售出,5块以127.51亿元售出,其中2块以底价售出。

从平均土地出让价格来看,11月份40个典型城市的移动平均土地交易价格(过去6个月的平均土地交易价格)为5009.7元/平方米,比上个月下降1.6%。同比增长19.5%,增幅继续收窄。

具体来说,11月份,一线城市6个月的移动平均土地交易价格为14223.8元/平方米,比上个月下降1.4%,比上年下降5.3%。二线城市6个月的移动平均交易价格为4754.5元/平方米,比上个月下降2.1%,连续3个月下降。三线城市6个月的移动平均交易价格为2578.5元/平方米,比上个月下降5.2%。

全年千亿卖地城市13个,成交量仍高位运行

虽然11月份一线、二线和三线城市的移动平均地价持续下降,但成交量却有所增加。报告显示,40个典型城市土地租赁收入2266.6亿元,同比增长37.4%,同比增长12.9%。一线和三线城市出现显著增长。

关于营业额的增加,王若琛认为,从历史上看,11月和12月营业额一直在增加,这主要是由于年底土地供应量的增加和住房企业补充库存的需求增加。

事实上,除了11月份土地成交额增加外,土地市场全年仍保持高水平。中原地产研究中心的统计数据显示,截至2019年11月,50个主要城市已售出3.75万亿元土地,同比增长16.5%。其中,有13个城市出售了价值数十亿元的土地,创历史同期纪录,杭州出售了价值2538亿元的土地,苏州出售了价值1656亿元的土地,上海出售了价值1666亿元的土地。

此外,昆明、温州等16个城市出售了500多亿元土地。2019年,50个城市中有68%的城市土地销售将同比增长。中原地产首席分析师张大伟表示,11个月内,50个大城市出售了超过3.75万亿元的土地,创下同期纪录。

部分城市减少土地约束条件,推动房企拿地积极性

尽管营业额达到新高,易居研究所预计未来几个月保费率将保持在低位。由于目前的总体政策没有改变,未来几个月,40个城市的土地市场将保持降温趋势。其中,随着城市的降温,二线城市的地价未来可能会进一步下跌。与此同时,随着温室气体排放指标的急剧下降

然而,与2018年过于严格的土地限制相比,最近几个月,一些城市的土地市场限制条件相对有所降低,包括土地价格限制、土地保证金和土地配套保障性住房,这些都经过调整,以提高住房企业征地的积极性张大伟认为,土地市场和房地产市场一样,在市场低迷时可能会有宽松的政策。